《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》
2019-11-26 16:14:09来源：物联云仓
古人云：“九河下稍天津卫，三道浮桥两道关”，自古天津因漕运而起，是南方粮、绸北运的水陆码头、通商口岸。当今天津更是中央文件明确定位的国际性综合交通枢纽。由于优越的地理位置和交通条件，如今天津已经拥有大批综合性和专业性物流园区、物流基地，仓储业不断扩展，实力壮大。但是在发展的同时，天津仓储业仍然存在不少问题，如天津仓储业发展落后于上海、深圳、广州等仓储业发达地区；高端仓储服务缺乏；仓储用地粗放、仓储资源利用不集约……
为了帮助大家更好的了解天津市仓储市场情况，物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台，根据平台实时在线数据，结合政府部门及行业协会等发布的权威信息，全面梳理天津市通用仓储市场背景、现状，分析天津市通用仓储市场存在机遇和挑战，预测天津市通用仓储市场未来发展趋势，为您提供参考。
一、城市发展概况
（一）城市区位：北方咽喉，北方最大的港口城市
天津地处中国华北平原北部，连接着华北、东北、渤海湾三块重要区域。如果将如今的中国疆域比做成一只雄鸡，天津正处在咽喉的位置，而天津的位置正是如咽喉般重要。天津是中蒙俄经济走廊主要节点、海上丝绸之路的战略支点、“一带一路”交汇点、亚欧大陆桥最近的东部起点，也是中国北方最大的港口城市，首批沿海开放城市。
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（二）经济发展：全国GDP前十城市，紧跟重庆之后
2019年前三季度天津市GDP总量为15,256.35亿元，经济实际增速为4.6%，是全国前三季度GDP前十城市，紧跟重庆。整体来看，天津市经济平稳运行在合理区间，稳中向好。但是当前天津经济发展仍然面临经济增速放缓、中小企业培育发展不足、产业失衡等问题。
2015年-2019年前三季度全国GDP前十城市排行（单位：亿元）
数据来源：国家统计局，物联云仓整理
（三）产业发展：现代服务业发展较快，交通运输、仓储和邮政业平稳增长
2019年前三季度天津市现代服务业发展较快，服务业增加值增长6.5%，比上半年加快0.9个百分点。其中，交通运输、仓储和邮政业增加值635.59亿元，增长5.2%。但是，面对当前严峻复杂的国内外经济环境，天津仓储物流发展压力依然较大。
数据来源：国家统计局，物联云仓整理
数据来源：天津统计局，物联云仓整理
（四）交通基础：基础设施网络日趋完善，交通网络密度领先全国
截至2018年底，天津市公路总里程1.63万公里，其中高速公路里程达到1261.8公里，铁路通车里程达到1270公里。天津港30万吨级航道和复试航道投运，万吨级泊位120个，码头岸线总长超39公里，天津港与180多个国家和地区的500多个港口建立了贸易往来。空港方面，天津货邮保障能力达73万吨，运行货运航线27条，通航城市25个，航线形成了以天津为中心，国内航运为主轴，东北亚和欧洲为两翼的货运航线网络。
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（五）城市定位：我国物流创新示范高地
根据《天津市“十三五”物流业发展规划》指出，着力将天津打造成为北方国际物流新平台、京津冀物流网络的战略核心、“一带一路”的北方物流桥头堡和我国物流创新示范高地。
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一、天津市通用仓储市场发展现状
（一）天津市仓库资源分布情况
据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年11月，天津地区仓库总面积达到1127.13万㎡。其中，天津普通仓面积达1076.41万㎡，占天津市仓库总面积的95.50%。天津普通仓资源主要分布在滨海新区、西青区，约占整个天津市普通仓总面积的44.46%；宁河区、静海区、津南区普通仓资源分布较少，仅占青岛普通仓总面积的9.20%。
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【云仓解读】天津市仓储设施供应主要呈现两个方向：一是当地企业，二是大型物流地产商，如普洛斯、嘉民、安博等7家大型物流地产商在天津投资。但是就当前市场来看，天津仓库供应还是以大型物流地产商开发为主。据物联云仓城市经理调研，2019年天津仓库设施整体供应趋缓，一方面因近年来天津仓储资源供大于求且今年经济下行压力较大，开发商投资更为谨慎；另一方面，近年来天津市政府积极提高物流仓储用地利用效率，在物流仓储用地供应方面政策收紧。
（二）天津市仓库租金情况
据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年11月，天津市普通仓平均租金为27.43元/㎡·月，就全国范围而言，天津市普通仓平均租金略高于全国普通仓平均租金（25.27元/㎡·月）；就华北地区而言，天津市普通仓平均租金居于华北中等水平，与廊坊市趋近，位于华北地区普通仓平均租金第二梯队。
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据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年11月，天津市武清区普通仓租金独高一格，达31.59元/㎡·月；静海区普通仓租金较低，低至15.75元/㎡·月。整体来看，天津市各区域间普通仓平均租金差异较大。
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【云仓解读】天津仓库租户以电商、物流、润滑油企业等行业为主。据物联云仓城市经理调研，由于仓库资源供大于求，不少业主为加大招商力度，延长免租期限，暗降仓库租金。在区域选择方面，西青区、滨海新区因其交通优势和丰富的仓库资源，成为大多数企业的优先选择。
（三）天津市仓库空置率情况
据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年11月，天津市普通仓可租面积162万㎡，平均空置率为15.08%，较高于全国普通仓平均空置率（11.27%）水平，仓库资源基本能满足当地需求。其中，天津市西青区仓库空置率相对较高，高达19.26%；滨海新区仓库空置率较低，低至7.87%。
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【云仓解读】据物联云仓城市经理调研，2017年因北京大兴一废旧仓库着火，北京政府对仓储行业监管趋严，大部分仓库租赁需求外迁至天津，大幅拉高天津仓库租金。但是由于近两年天津租仓成本较高、企业租仓刚需减少，同时北京政府对仓储企业监管相对2017年放宽，当前不少北京、廊坊租仓需求逐渐转向山东、河北部分地区，外迁至天津的仓库租赁需求相对减缓，未来天津市仓库空置率或将继续承压。
三、天津市通用仓储行业发展特点总结
天津市通用仓储市场供大于求，仓储用地逐渐收紧；通用仓库租金有所下降；仓库开发商以主流物流地产商为主，客户主要以电商物流、润滑油企业为主；整体市场处于由粗放向集约转化期，有广阔的市场空间。
四、天津市仓储业未来发展趋势分析
从《天津市物流业空间布局规划（2019—2035年）》（以下简称《规划》）透视，未来天津市仓储业发展有如下几个趋势：
（一）到2020年，物流仓储用地为45-48平方公里
根据《规划》具体指标显示，预计到2020年，物流产业占地面积为80-90平方公里，物流仓储用地为45-48平方公里。到2035年，物流产业占地面积为90-110平方公里，物流仓储用地为50-52平方公里。
图片来源：《天津市物流业空间布局规划（2019—2035年）》
（二）物流用地资源进一步整合，部分仓储设施面临整改搬迁
根据《规划》指出，将调整优化物流用地布局，将新建和迁建型物流设施有限向周边产业园区集中，促进物流空间整合和相关产业协调发展。可见未来随着物流用地优化，仓储设施将向城市周边迁移集中。同时，对于现状不符合生态环保、安全生产以及与城市功能布局和用地规划相冲的物流设施用地，限期整改和搬迁至周边产业园区，对于功能相近或相同、空间相邻的物流设施用地，通过资源整合促进空间集聚和园区化发展，提高物流设施的资源集约利用率。
信息来源：《天津市物流业空间布局规划（2019—2035年）》
（三）园区空间布局：7大国际物流园区+10个区域型物流园区
根据《规划》显示，未来将重点规划布局天津航空物流区、天津保税物流园、东疆保税物流园、天津港集装箱物流园、天津出口加工区及开发区保税物流园、南港散货物流园、西提头陆路铁路物流基地共7个国际性物流园区；规划布局武清开发区保税物流园、武清电子商务物流园、静海国际商贸物流园、唐官屯加工物流区、宝坻商贸物流园、蓟州州河物流园、宁河未来科技城商贸物流园、汉沽物流园、新南仓物流园、太平镇海铁联运物流园共10个区域性物流园。
图片来源：《天津市物流业空间布局规划（2019—2035年）》
（四）24个园区配套物流中心，不再新增用地空间
按照《规划》指出，园区配套性物流中心即依托既有规划产业园区，充分利用园区现有物流仓储用地或配套功能用地，不再新增用地空间，为所在产业园及周边产业提供专业化、配套性物流功能。《规划》表示，规划配套型物流中心包括蓟州建材物流中心、宝坻天宝工业区物流中心、武清京滨工业园物流中心等24个物流中心。
图片来源：《天津市物流业空间布局规划（2019—2035年）》
综上，天津市仓储业仍处于仓储资源供过于求状态，就未来发展来看，天津市政府积极出台相关政策，完善物流基础设施建设，引导物流仓储业转型升级，物流仓储用地集中优化等，未来天津市仓储业将面临一系列的改革升级。
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