2019年杭州市通用仓储市场现状与产业发展分析报告

2019-11-06 16:12:27来源：物联云仓

前  言

杭州，简称“杭”，是国际上重要的电子商务中心，仓储物流需求旺盛，吸引众多仓储物流地产落户，如万科物流、安博物流、易商红木等知名地产企业，再加上政府发布的一系列促进物流业发展的政策规划，仓储业乘势而上发展快速。在发展的同时也面临众多的挑战，土地资源紧张仓储物流用地受限、租仓成本上涨、需求走低……面对这些挑战，杭州仓储业发展的风向将如何呢？

为了帮助大家更好的了解杭州市仓储市场情况，物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台，根据平台在线数据，全面梳理总结的杭州市仓储市场数据（仓储面积、仓库空置率和租金水平）、仓储市场特点及未来发展趋势等方面内容，为您提供参考。

一、杭州市城市发展概况

（一）城市区位

杭州是浙江省省会、副省级市、杭州都市圈核心城市、环杭州湾大湾区核心城市，也是长江三角洲中心城市之一，位于中国华东地区、东南沿海、浙江省北部、钱塘江下游、京杭大运河南端，水陆空交通便利，区位与交通优势明显。

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（二）经济发展

根据浙江省统计局数据显示，杭州在2019年前三季度经济运行中表现良好，经济总量位居全省第一，全市实现地区生产总值10,511亿元，其中，第一产业、第二产业分别实现增加值222亿元、3,510亿元，增长1.8%和4.3%；第三产业实现增加值6,779亿元，增长8.4%。

杭州统计局表示在2019年1-3季度中，杭州数字经济增速加快，服务业稳中趋缓、现代服务业主导增长，工业增速提升、先进制造业占比提高，农业总体平稳、种植结构优化。

（三）产业发展

但值得一提的是，杭州电子商务连续七年增速保持在30%以上，已成为杭州经济发展的支柱产业，电子商务快速发展对物流业的需求持续强劲，对物流业发展有促进作用。

（四）人才基础

据猎聘大数据研究院数据显示，从2018年二季度到2019年二季度，在1/3的新一线城市出现人才流失的背景下，杭州人才净流入率持续位居全国第一，为8.82%。今年7月中旬，杭州市政府宣布成立人才引进办公室，大力吸引国内外优秀人才来杭投资创业，可预见杭州市未来对人才仍然具有很强的虹吸效应。

二、杭州市仓储市场概况与分析

（一）杭州市仓储资源概况

1.杭州市仓储资源分布情况

根据物联云仓在线数据显示，截至2019年11月，杭州市仓储总面积为674.34万㎡，占浙江省仓储总面积的41.25%。其中杭州市通用仓面积为642.01万㎡，占浙江省总面积的39.28%。从杭州市本级仓库资源分布来看，主要集中在萧山区、富阳区、余杭区、江干区，因此本文将重点对这四区进行通用仓市场情况进行分析。

2.杭州市部分在建仓库概况

根据物联云仓数据显示，截至2019年11月，杭州市部分在建仓库主要以平库为主，分布在富阳区、余杭区、萧山区。

（二）杭州市重点子市场通用仓租金概况

根据物联云仓在线数据显示，截至2019年11月，杭州市通用仓平均租金为28.33元/㎡·月，高于浙江省通用仓平均租金26.53元/㎡·月。其中，余杭区通用仓平均租金独高一格，达31.11元/㎡·月；江干区、萧山区通用仓库平均租金在27.00元/㎡·月左右；富阳区通用仓平均租金较低，为24.87元/㎡·月。

【云仓分析】

杭州市各区域通用仓平均租金差距在6.00元/㎡·月左右，余杭区、江干区、萧山区靠近市中心，区域位置较好，因此租金相对较高，而富阳区近年才纳入杭州管辖范围，距市中心较远，通用仓租金相对较低。在2018年底，受拆迁影响，部分仓库租金略有上浮，拉动市场价格上涨，再加上落税政策的实施，仓库租金持续较高。

（三）杭州市通用仓空置情况

根据物联云仓在线数据显示，截至2019年11月，杭州市通用仓空置率为11.13%，略低于浙江省通用仓空置率11.95%。其中，萧山区通用仓空置率较高，为15.53％，其次为余杭区，为11.35％，富阳区与江干区空置率较低，均低于4％。

【云仓分析】

根据物联云仓数据显示，2019年萧山区新建成仓库不低于12万㎡，新增供应流入市场，市场总量增加，使得萧山区通用仓空置率较高；江干区靠近市中心，受杭州城市规划影响，仓储用地有限，仓库数量较少，仓库供应紧张。

三、杭州市通用仓储市场发展的挑战

（一）土地资源紧张，仓储规划用地趋紧

根据杭州市近年来国有建设用地供应计划来看，2017~2018年总体供应较多，2019年整体供应与工矿仓储用地均有减少。未来，随着仓储用地规划的减少，杭州仓储企业或将向中西部扩张。

（二）租仓成本上涨与电商自建仓储冲击，仓储市场需求大幅降低

在2019年《杭州市政府工作报告》（以下简称《报告》）上，杭州市人民政府市长徐立毅提到，在2018年完成淘汰落后产能企业201家，整治低小散（脏乱差）企业1471家等成效，其中包括大部分仓储物流企业，在2018年底时，仓储总量减少，优质仓库价格回升，租户对成本考虑日渐谨慎，租仓需求收缩。再加上，杭州主要需求来源为电商与快递企业，但近年来电商自建仓库已成为大趋势，不少大客户均自建有仓库，市场需求明显减少。

（三）杭州仓储业发展逐渐趋于平稳

杭州仓储业因政策趋紧，仓储物流用地供应逐年减少，而仓储需求受价格等因素影响逐渐减少，仓储市场关系表现为供大于求，再加上《杭州市人民政府关于杭州市现代物流发展规划的实施意见》在2017年废止等一系列因素，仓储业或将由快速发展逐渐趋于平稳。

四、杭州市通用仓储市场发展的机遇

（一）信息物联共享加快仓储物流业降本增效的步伐

杭州近年来加快“全国智慧物流中心”、“中国快递示范城市”、“全国电子商务与物流快递协同发展试点城市”建设，众多物流信息平台蓬勃发展，加快杭州仓储资源优化整合、促进仓储信息互联，十分有利于杭州仓储业转化升级。

（二）杭州将成为国内首个世界级物流枢纽节点城市

2018年5月31日，2018全球智慧物流峰会在杭州举行。阿里系智能物流平台菜鸟宣布，未来将在全球多地建立世界级物流枢纽，首批纳入考虑的地点是杭州、吉隆坡、迪拜、莫斯科、列日五大城市，由此杭州将成为国内首个世界级物流枢纽节点城市。这对杭州仓储业发展具有重要意义，有望为杭州仓储业带来新机遇。

（三）杭州加快打造“数字经济第一城”，引领仓储物流智能发展

在《报告》中，提到以人工智能引领云计算与快递物流等优势产业发展，大力发展5G商用、集成电路、区块链、量子技术、物联网等新兴产业，加快场景应用，增强杭州数字经济发展支撑力。据浙江在线4月28日消息，在杭州萧山区，菜鸟与圆通打造的机器人分拨中心，面向5G的升级改造将在今年年内启动，届时将大力推进杭州仓储物流智能发展。

总之，2019年杭州仓储业整体相对低迷，租赁成交量低，供应关系表现为供大于求，受土地政策影响，未来新增供应将逐渐减少，租金方面在短期内将无较大波动。

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